Le débat sur la densification du centre-ville de Gatineau mérite d’être abordé avec calme, rigueur et surtout avec une perspective tournée vers l’intérêt des citoyens. La question n’est pas simplement de savoir si l’on doit construire plus haut, mais plutôt comment nous voulons faire évoluer notre ville au cours des prochaines décennies.
Dans l’analyse de la densité urbaine, rappelons qu’un kilomètre carré équivaut à 100 hectares. Les centres-villes dynamiques dans le monde présentent généralement des densités entre 80 et 200 habitants par hectare. Paris atteint environ 202 habitants par hectare, Toronto 166, Copenhague 85 et Montréal 84.
À titre comparatif, Longueuil se situe autour de 40 habitants par hectare. Le centre-ville de Gatineau, lui, tourne autour de 30 habitants par hectare. Selon des données récentes de Statistique Canada, Gatineau se classe au 20ᵉ rang sur 21 parmi les grandes villes canadiennes pour la densité, avec seulement 12 % de ses résidents vivant dans des zones modérément denses (5000 habitants/km² ou plus).*
Autrement dit, notre cœur urbain demeure beaucoup moins dense que plusieurs centres urbains comparables. Cette réalité limite la vitalité de notre centre-ville. Les quartiers qui fonctionnent bien reposent sur une masse critique de population capable de soutenir les commerces de proximité, les écoles, les services publics et le transport collectif.
La densification constitue aussi une condition essentielle pour créer un véritable quartier «15 minutes», où les citoyens peuvent accéder à la majorité de leurs besoins quotidiens à courte distance sans utiliser l’automobile.
Habiter, travailler, se divertir et faire ses courses près de chez soi devient alors possible. Sans cette concentration minimale de population, cet objectif demeure difficile à atteindre.
Le contexte économique renforce également la nécessité de réfléchir à l’aménagement du territoire. Lors de son bilan des 120 jours, la mairesse Maude Marquis-Bissonnette rappelait que les coûts d’infrastructures municipales ont augmenté jusqu’à 90 % dans certains secteurs. Dans un tel contexte, développer plus efficacement les secteurs déjà desservis devient une approche responsable. Une densité adéquate permet de répartir les coûts des infrastructures sur un plus grand nombre d’unités et d’optimiser les réseaux existants.
La densification représente aussi un levier important pour les finances municipales. Une concentration résidentielle plus forte génère davantage de revenus fonciers sur un même territoire, ce qui contribue à financer les services municipaux tout en limitant la pression fiscale sur les contribuables.
Elle constitue également une réponse à la crise du logement. Le taux d’inoccupation se situe autour de 3 %, alors que la Société canadienne et de logements (SCHL) estime qu’un marché équilibré devrait se situer entre 6 % et 7 % afin de réduire la pression sur le prix des loyers.
Il faut aussi penser au cycle de vie des quartiers. De nombreux citoyens verront leur maison familiale devenir trop grande lorsque les enfants auront quitté le nid familial. Si nous ne créons pas davantage d’options de logement dans des secteurs centraux et bien desservis, ces ménages auront peu d’alternatives à proximité de leur communauté.
Enfin, refuser de densifier signifie souvent construire plus loin. L’étalement urbain entraîne davantage de routes, d’infrastructures et de déplacements en automobile, avec des coûts importants pour la collectivité.
Densifier intelligemment le centre-ville, c’est à la fois augmenter l’offre de logements, soutenir l’économie locale et limiter l’expansion vers la périphérie. Dans un contexte où le taux d’inoccupation des espaces commerciaux au centre-ville atteint près de 18 %, l’un des plus élevés au Québec, il devient essentiel de ramener des résidents au cœur urbain afin de soutenir les commerces et redonner de la vitalité au centre-ville.
Une densification bien planifiée permet aussi de protéger le portefeuille des citoyens en optimisant les infrastructures existantes et en renforçant la prospérité de notre ville.
*Sources: Statistique Canada et Ville de Gatineau
