قانون الإيجار الجديد يحدد الحالات التي يحق فيها للمالك اللجوء للقضاء لإخلاء وحدته خلال الفترة الانتقالية

تسود الساحة المصرية حالة من النقاش المتزايد حول قانون الإيجار الجديد، حيث يطالب الملاك بتصحيح المسار، بينما يتمسك بعض المستأجرين بالامتداد القانوني لعقودهم. ويبقى السؤال الأهم: متى يحق للمالك قانونيًا استرداد وحدته المؤجرة؟

قانون الإيجار الجديد

دخل قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 حيز التنفيذ بعد مصادقة الرئيس عبد الفتاح السيسي عليه في 4 أغسطس 2028. يمثل هذا القانون بداية مرحلة جديدة تهدف إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بعد سنوات طويلة من الجدل حول العقود السابقة.

تسعى التعديلات الجديدة في قانون الإيجار إلى تحقيق توازن عادل بين المالك والمستأجر، وذلك من خلال وضع جدول زمني لإنهاء عقود الإيجار الممتدة وتحديد آليات واضحة للتعويض. كما أطلقت وزارة الإسكان موقعًا إلكترونيًا لتسجيل المستأجرين الأصليين وحصر الوحدات المؤجرة، تمهيدًا لتوفير بدائل أو صرف تعويضات مناسبة.

حالات إخلاء الوحدات السكنية وفقًا لقانون الإيجار الجديد

أوضح المحامي أيمن محفوظ أن هناك حالات قانونية محددة تسمح للمالك باتخاذ إجراءات لإخلاء وحدته السكنية. أبرز تلك الحالات هو عدم سداد الإيجار، سواء بالإمتناع الكلي أو التأخير المتكرر. وفقًا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يحق للمالك طلب الإخلاء عند إخلال المستأجر بالتزاماته بسداد الأجرة، بخاصة بعد التعديلات الأخيرة التي وضعت حدًا أدنى للزيادة بقيمة 250 جنيهًا.

وتشمل الأسباب الأخرى المشروعة لطرد المستأجر إلحاق أضرار جسيمة بالعين المؤجرة، أو التأجير من الباطن دون موافقة خطية من المالك، أو استخدام العقار لأغراض غير متفق عليها، كاستخدام الوحدة السكنية في أنشطة تجارية بالمخالفة لشروط التعاقد.

وأضاف محفوظ أن من الأسباب الجديدة التي يلجأ إليها الملاك في طلب الإخلاء هي إغلاق العين المؤجرة لفترات طويلة دون استخدام، وكذلك حدوث وفاة المستأجر الأصلي دون وجود ورثة لهم الحق في الامتداد القانوني، كعدم إقامة أحد الورثة بشكل مستقر في الوحدات السكنية لمدة سنة ميلادية قبل الوفاة، أو عدم اشتغال أي من الورثة بنفس المهنة التي كان يزاولها المستأجر الأصلي في حالة المحلات التجارية.

وأكد على ضرورة التزام المالك بالإجراءات الشكلية قبل اللجوء إلى القضاء، وأهمها توجيه إنذار رسمي للمستأجر بالمخالفة أو بالمطالبة بالأجرة، قبل رفع الدعوى سواء أمام القضاء المستعجل أو الموضوعي.

كما اختتم محفوظ تصريحه بالتأكيد على أن القانون وضع ضوابط واضحة لضمان التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، وأن التعديلات التشريعية الأخيرة تهدف إلى معالجة المشكلات التي طالت قانون الإيجار القديم بما يحقق العدالة للطرفين.

مدد انتقالية لإنهاء العقود في قانون الإيجار القديم

من المهم الإشارة إلى أن قانون الإيجار القديم حدد مددًا انتقالية لإنهاء العقود، والتي تتضمن:

• تنتهي عقود الوحدات السكنية بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون.
• تنتهي عقود الوحدات غير السكنية (المحلات) بعد 5 سنوات.
• يحتفظ الطرفان بحق إنهاء العقد بالتراضي قبل انقضاء هذه المدد.