(Québec) Normes sismiques plus sévères, corridors plus larges, salles de bains plus grandes et installations pour voitures électriques : les futurs acheteurs et locataires payeront une facture se calculant en centaines de millions de dollars en raison d’un code du bâtiment plus strict, qui doit entrer en vigueur en octobre. En pleine crise du logement, l’industrie demande une pause.
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5 h 00
« Personne n’est contre la vertu. Toutefois, lorsque l’application de principes louables finit par nuire à notre capacité de construire, à coût raisonnable, les logements dont nous avons besoin, il faut avoir la sagesse […] de prendre un pas de recul », écrit l’Institut du développement urbain (IDU), qui regroupe les grands promoteurs immobiliers, dans une lettre transmise au ministre du Travail, Jean Boulet, et à la première ministre, Christine Fréchette.
Selon la présidente de l’organisme, Isabelle Melançon, les nouvelles normes rendront « impossible » l’atteinte des cibles de construction de logements nécessaires pour régler la crise. Déjà, dit-elle, la vente de terrains pour faire du développement immobilier a beaucoup ralenti.
Ça veut dire que les promoteurs ont le pied sur le frein. J’ai peur que ça ne bâtisse plus. Les chiffres ne marchent plus.
Isabelle Melançon, présidente de l’Institut du développement urbain
Mme Melançon a l’appui de son ancienne formation politique, le Parti libéral du Québec (PLQ), qui juge que ces modifications n’ont « aucun sens ».
Selon l’Institut, le nouveau code fera monter les coûts de construction de tous les projets immobiliers à venir, que ce soit les constructions neuves ou les transformations ou rénovations majeures de bâtiments existants.
Des exemples de normes coûteuses
- Les charges sismiques seront désormais de 50 à 70 % supérieures (par exemple, pour un bâtiment de trois étages) à celles auparavant calculées. Cela veut dire plus de béton et plus d’acier pour ériger des tours.
- Accessibilité universelle pour les personnes handicapées*. Cela veut dire des corridors plus larges, une accessibilité pour toutes les portes d’entrée du bâtiment et une hausse de la superficie des salles de bains, ce qui a un effet important sur le prix des logements.
- Table à langer pour adultes au-delà de 500 occupants.
- Pour les voitures électriques, obligation pour tous les nouveaux immeubles résidentiels de cinq unités d’inclure l’infrastructure élémentaire pour permettre l’installation de bornes de 240 V pour chaque espace de stationnement réservé aux résidants.
*Les nouvelles dispositions s’appliqueront à tous les nouveaux logements d’habitation situés sur l’étage d’entrée du bâtiment ou desservis par un ascenseur, dans les bâtiments de plus de deux étages et de plus de huit logements, ainsi que leurs agrandissements.
On sait que ça coûtera cher aux futurs locataires et acheteurs, mais la facture totale n’est pas connue. La Régie du bâtiment l’estime à 53 millions de dollars par année, ou 282 millions sur cinq ans, soit une augmentation de 3,5 % en moyenne pour un immeuble de logements de trois étages.
PHOTO CHARLES WILLIAM PELLETIER, ARCHIVES LA PRESSE
La facture totale des changements apportés au code du bâtiment n’est pas connue pour le moment.
Mais l’industrie conteste cette étude, jugée trop optimiste. L’Association de la construction du Québec affirme qu’on ne « peut pas se fier » aux analyses d’impact réglementaire de la Régie. L’IDU est en train de produire une enquête pour connaître le coût réel du nouveau code, et l’Association des professionnels en construction et en habitation du Québec (APCHQ) prévoit une hausse de 5 à 8 % des coûts de construction en octobre. « C’est majeur, et ça contribue à la non-abordabilité des logements », explique la vice-présidente de l’organisme, Isabelle Demers.
Témoignages d’entrepreneurs
Mélanie Robitaille, de Rachel Julien
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Mélanie Robitaille, vice-présidente et directrice générale de Rachel Julien
« La question de l’accessibilité universelle sera la mesure qui aura eu l’impact le plus considérable en termes de coût et de valeur pour le public », indique la vice-présidente et directrice générale de Rachel Julien, une entreprise intégrée ayant construit plus de 5000 logements dans les quartiers centraux de Montréal. C’est justement dans les grands centres urbains que l’impact sera « incommensurable ». Exemple concret : des unités d’un projet immobilier sont vendues à 600 $ le pied carré avant taxes. S’il est soumis aux règles du nouveau code, il faudra y ajouter 50 pieds carrés pour l’espace de déplacement. Facture totale : 30 000 $, pour des espaces inutilisables. « Dans une société vieillissante, on doit tenir compte de ces besoins. Mais a-t-on les moyens de se payer l’accessibilité universelle ? », se demande-t-elle, en déplorant le fait que ce soient les premiers acheteurs qui payeront la note.
Anthony Thériault-Marghem, de LÜDIQ
PHOTO SYLVAIN MAYER, ARCHIVES LE NOUVELLISTE
Anthony Thériault-Marghem, fondateur de LÜDIQ
Le fondateur et directeur général de l’entreprise d’utilité sociale tire la sonnette d’alarme : le nouveau code sera coûteux pour les constructeurs comme LÜDIQ. Deux projets en cours – de logements familiaux hors marché spéculatif – à Shawinigan et à Trois-Rivières sont menacés de passer dans le giron du nouveau code, s’ils ne débutent pas avant le mois d’octobre. La facture totale grimperait à 17 000 $ la porte, surtout à cause des normes d’accessibilité et des nouvelles normes écoénergétiques : on demande plus d’isolant, par exemple. Le pire, dans son cas, c’est qu’il est prêt à démarrer la construction, mais attend toujours l’argent de la Société d’habitation du Québec. Ironiquement, dans ce cas, c’est Québec qui devra payer la facture des nouvelles normes, car il ne peut refiler ce coût aux locataires. « Je ne sais pas si le Trésor est au courant qu’ils vont devoir déplier 2 millions de plus par bâtiment pour du logement hors marché. Mais on le connaît, le contexte : il n’en pleut pas, de l’argent. Donc ça va vouloir dire moins de logements, c’est tout », a-t-il déploré.
Maxime Pelletier, d’UTILE
PHOTO TIRÉE DU SITE D’UTILE
Maxime Pelletier, directeur des affaires publiques d’UTILE
Le directeur des affaires publiques de l’entreprise d’économie sociale estime que la nouvelle norme sismique coûtera à elle seule 900 000 $ pour un projet de logements étudiants qui doit être construit à la Pointe-aux-Lièvres, à Québec. C’est sans compter les normes d’accessibilité. « Si on ne le démarre pas avant octobre, ça va créer une cascade de problèmes : les plans ne seront plus valides, il faudra tout redessiner, peut-être qu’on perd des unités de logement », explique-t-il. Il plaide, comme LÜDIQ, pour que les milliers de logements subventionnés déjà en plan soient exemptés du nouveau code. Mais peut-on collectivement se payer ces règles plus strictes à l’avenir ? « Les coûts de construction se sont détachés de la capacité de payer des gens. […] Prix des matériaux, de la main-d’œuvre, des terrains : quand on met tout ça bout à bout avec des normes, ça fait une tempête parfaite. C’est difficile de rester abordable, même si on ne prend aucun profit », déplore-t-il.
Éric Côté, de la Corporation des entrepreneurs généraux du Québec
PHOTO TIRÉE DU SITE DE LA CORPORATION DES ENTREPRENEURS GÉNÉRAUX DU QUÉBEC
Éric Côté, PDG de la Corporation des entrepreneurs généraux du Québec
Selon le PDG Éric Côté, la norme sismique seulement fera augmenter le coût des édifices en hauteur de près de 5 %. « Ce n’est pas compliqué, ça va prendre plus de tiges d’acier, plus de béton. C’est un coût direct. Évidemment, la question que je me pose, c’est : qu’est-ce qui a changé pour qu’on rehausse cette norme ? »
Des normes à revoir ?
À l’Assemblée nationale, la députée libérale Virginie Dufour a questionné le président de la Régie du bâtiment, Michel Beaudoin, au sujet des normes sismiques. « La dernière fois qu’on a eu un tremblement de terre dépassant le 7, c’était dans les années 1600 », s’est-elle étonnée.
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Virginie Dufour, députée libérale des Mille-Îles
Le PLQ propose un chantier pour « élaguer, revoir, réduire et enlever des normes » afin de diminuer les coûts de construction, dit Mme Dufour.
C’est aussi ce que propose le président de l’Ordre des architectes du Québec, Pierre Corriveau, au cours des prochaines années. Il dirigera d’ailleurs cette semaine un forum pour réduire le coût de construction. « C’est la question qu’on va poser. Est-ce qu’on veut payer pour le risque zéro ? A-t-on besoin de payer pour le risque zéro ? », se demande-t-il. Car ces choix ont un coût. « Si on fait des bâtiments béton, peut-être qu’on ne sera pas capables de répondre au problème de l’abordabilité, au problème de l’itinérance. Il faut avoir un souci d’équilibre », ajoute-t-il.
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Michel Beaudoin, PDG de la Régie du bâtiment du Québec
Le président de la Régie, Michel Beaudoin, a défendu le nouveau Code en commission parlementaire. Les nouvelles règles sont connues depuis longtemps et le gouvernement du Québec a déjà donné 18 mois aux entrepreneurs pour s’y préparer, a-t-il fait valoir. Au sujet des normes sismiques, il a souligné qu’elles étaient appuyées par la science et décidées par Ottawa. Quant à l’accessibilité des logements, elle s’impose par les changements démographiques. « On a une population vieillissante et 23 % de la population est à mobilité réduite. L’idée derrière ça, ce qui était demandé par l’Office de la protection des personnes handicapées, était de rendre ces logements accessibles », a-t-il expliqué.
Le ministre Jean Boulet a ajouté qu’une « norme n’apparaît pas du jour au lendemain ». « Il y a beaucoup de consultations, beaucoup d’analyses, beaucoup de littérature scientifique », a-t-il dit.
