Elle logeait chez ses parents depuis 20 ans : au moment de l’héritage, ses frère et sœur peuvent réclamer 66 000 €

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Les parents ne se doutaient sans doute pas que laisser leur fille vivre dans leur appartement provoquerait de fortes tensions au moment de la succession. Ils possédaient deux biens immobiliers situés dans le même immeuble en Île-de-France. Chacun mesure environ 35 mètres carrés et est estimé à près de 310 000 euros en 2025.

Vingt ans plus tôt, leur fille cadette, qui était dans le besoin, leur a demandé de l’aide, raconte Maître Aurélien Geoffroy, notaire de la famille. Disposant d’un appartement vacant, ses parents lui ont proposé de s’y installer, le temps de trouver une autre solution. Mais cette solution, qui se voulait temporaire, est devenue permanente : vingt ans après son entrée dans les lieux, elle n’en est jamais repartie. Les parents n’ont jamais réussi à la déloger. Depuis toutes ces années, la fille cadette du couple est donc logée gratuitement.

Mais lorsque leur mère décède, ces vingt années d’occupation ne passent pas inaperçues aux yeux des frère et sœur. “Cette occupation prolongée a empêché les parents de faire fructifier leur patrimoine”, analyse Maître Geoffroy. L’absence de revenus locatifs pendant toutes ces années a diminué l’actif à partager au moment de la succession.

Pour cette raison, les frère et sœur demandent, lors du règlement de la succession de leur mère, le versement d’une indemnité d’occupation. En droit, cette somme correspond à une créance de la succession sur la fille. Cette indemnité est évaluée d’un commun accord par les parties à 1 100 euros par mois, soit l’équivalent d’un loyer. Cela représente donc un total théorique de 264 000 euros. Cependant, le délai de prescription d’une demande en paiement d’une indemnité d’occupation étant de cinq ans, les frère et sœur ne peuvent pas réclamer plus de 66 000 euros. “On mettra dans l’actif brut ‘créance du défunt envers telle personne d’un montant de tant au titre de l’indemnité d’occupation’, explique le notaire. Ensuite, ça sera réparti entre les trois enfants. Ils y auront tous droit pour un tiers chacun, c’est-à-dire 22 000 euros, comme le reste de la masse à partager”. Y compris pour la sœur cadette, dont l’effort financier serait ainsi limité à 44 000 euros (66 000 € – 22 000 €).  Problème : la sœur n’a pas les moyens de payer une telle somme.

Dans le cadre d’un partage amiable, les héritiers ont donc convenu que la cadette ne recevrait qu’un montant équivalent à sa réserve héréditaire, c’est-à-dire la part minimale que la loi garantit à chaque enfant. La quotité disponible, c’est-à-dire la part dont le défunt peut disposer librement sans porter atteinte à la réserve héréditaire, est, elle, répartie entre les deux autres frère et sœur, en vertu de l’accord de partage. Cette solution amiable a permis à la fratrie d’éviter de porter l’affaire devant la justice et a été mise en œuvre dans l’acte de partage.

Pour éviter les conflits au moment de la succession dans ce type de situations, Maître Aurélien Geoffroy recommande de conclure un “prêt à usage” (aussi appelé commodat). “Il s’agit d’un prêt à titre gratuit, il n’y a donc pas de loyers à payer.” Cela permet de prouver que l’occupation est autorisée par les propriétaires. Le prêt à usage prend fin au terme convenu ou lorsque l’usage convenu est achevé. En l’absence de terme, certaines occupations peuvent cesser après préavis raisonnable. “Il est aussi possible de faire un bail en bonne et due forme, mais cela implique le versement d’un loyer par l’enfant logé, et donc une fiscalité sur les loyers.”