(Toronto) Chaque nuit, vers 3 h, David* se réveille en sueur. Ses pulsations cardiaques s’emballent. Il n’arrive pas à se rendormir.
Publié à
5 h 00
« C’est le stress », dit-il.
Une date est à l’origine de cette anxiété : le 24 juillet 2027.
Ce jour-là, dans un peu plus d’un an, le père de famille de Toronto doit prendre possession des deux condos qu’il a achetés sur plan en 2018, et dont la construction avait été reportée plusieurs fois depuis la pandémie.
« Le chantier a finalement débuté l’an dernier, dit-il à La Presse, attablé dans un café du quartier MidTown, à 30 minutes du centre-ville de Toronto. Et ils vont vite : l’immeuble est déjà à moitié terminé. »
En temps normal, la construction d’appartements est une bonne nouvelle pour ceux qui les ont achetés.
Mais les temps sont loin d’être normaux à Toronto.
En mars, les prix de l’immobilier dans la plus grande ville du pays étaient en baisse de 7,4 % par rapport à la même période l’an dernier. Au total, les prix ont chuté de 26 % par rapport à leur sommet de 2022.
Et les acheteurs sont introuvables. À peine 4900 transactions immobilières ont eu lieu dans le Grand Toronto en mars. Cela représente une baisse d’environ 50 % par rapport au niveau habituel de la région de 7 millions d’habitants. C’est le pire mois de mars pour les ventes en plus de 23 ans, selon la firme HouseSigma.
En mars, aucun nouveau projet de tour de condos n’a été mis en chantier à Toronto. Du jamais vu.
Stephen Punwasi, cofondateur du site de nouvelles immobilières BetterDwelling, ne mâche pas ses mots.
« On est dans un krach, et le marché est mort – il n’y a pas d’autres termes », dit-il.
PHOTO CHRIS HELGREN, ARCHIVES REUTERS
On voit de plus en plus de condos qui languissent sur le marché dans le Grand Toronto.
Rêver mieux
Il n’y a pas si longtemps, l’immobilier était une passion à Toronto. Et les chiffres faisaient rêver.
Tous types de propriétés confondus, les prix sont passés de 367 000 $ en 2007 à 854 000 $ en 2017, une hausse météorique de 233 % en 10 ans.
Pour les investisseurs, le segment le plus attirant était celui des condos achetés sur plan, note M. Punwasi.
Ce n’était pas rare de voir des gens faire la queue pendant des heures sous la pluie pour avoir la chance d’acheter une ou plusieurs unités le jour de leur mise en vente. Vous signiez une promesse d’achat, et le lendemain, votre condo valait 100 000 $ de plus.
Stephen Punwasi, cofondateur de BetterDwelling
David considérait qu’il faisait partie des chanceux.
Originaire du Moyen-Orient, installé depuis des années à Londres, David a décidé de venir vivre au Canada après avoir rencontré sa femme, qui habitait Toronto. Il a acheté deux condos sur plan en 2018 comme investissement dans son nouveau pays de résidence.
« Le Canada a une réputation de stabilité, dit-il. En 2018, les prix de l’immobilier grimpaient énormément, et l’immigration était forte. Comme beaucoup de gens, je me disais qu’investir dans l’immobilier canadien était logique. »
Les deux appartements qu’il a achetés coûtaient 650 000 $ chacun, donc 1,3 million en tout. « La tour allait être construite près du centre-ville, à côté d’un vaste terrain qui devait être aménagé par Google. » Il a fait un dépôt de 260 000 $ lors de la signature du contrat.
L’immeuble devait être livré en 2022. Or, la pandémie a tout retardé. Puis Google s’est désisté.
Depuis, le plancher semble avoir disparu dans le marché de la vente des condos à Toronto.
Les deux condos qu’a achetés David valent environ 1 000 000 $ aujourd’hui, soit 500 000 $ chacun. Une baisse de valeur de 300 000 $ depuis 2018.
Mais ce n’est pas sa plus grande préoccupation.
« La banque accepte seulement de financer 80 % de la valeur des appartements. Ça veut dire que le jour de la prise de possession, je dois payer 240 000 $ au promoteur de ma poche. »
Une somme d’argent dont David ne dispose pas.
Le problème de David
Prix d’achat convenu : 1 300 000 $
Valeur actuelle des condos : 1 000 000 $
Prêt maximal consenti par la banque (80 % de la valeur) : 800 000 $
Somme à fournir (1,3 million moins 800 000 $) : 500 000 $
Dépôt : 260 000 $
Somme manquante (500 000 $ moins le dépôt) : 240 000 $
S’il est incapable d’honorer les termes du contrat, David ne perd pas seulement ses 260 000 $ de dépôt : il s’expose à des poursuites, signale Gathya Manoharan, avocate spécialisée en droit immobilier à Toronto.
Les gens ne peuvent pas simplement tourner le dos et s’en aller. S’ils le font, le promoteur peut faire une vente forcée au prix réduit d’aujourd’hui, et ensuite poursuivre l’acheteur d’origine pour la différence, ainsi que les frais engagés.
Gathya Manoharan, avocate spécialisée en droit immobilier
Une autre option est de faire affaire avec un prêteur privé pour contracter un prêt hypothécaire que les grandes banques refusent d’accorder.
« Mais les taux d’intérêt sont plus élevés avec un prêteur privé. Les gens qui le font misent sur une éventuelle remontée des marchés. »
Les gens pris avec des condos qui ont perdu de la valeur peuvent-ils les louer ?
Gathya Manoharan note que ce n’est pas si simple : plusieurs édifices interdisent la location. Aussi, l’offre surabondante de condos fait diminuer le prix des loyers à Toronto.
« Dès le premier jour, le propriétaire est en capital négatif, et doit sortir des milliers de dollars de sa poche chaque mois juste pour rester à flot. On ne limite pas les pertes de cette façon. »
PHOTO EVAN BUHLER, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE
Au-delà des condos, les ventes de maisons vivent des baisses record depuis trois ans à Toronto.
Baisses record
Au-delà des condos, les autres segments du marché, comme les maisons et les duplex, sont affectés négativement, dit Mme Manoharan. Par exemple, les ventes de maisons vivent des baisses record depuis trois ans.
« Ce n’est pas aussi extrême qu’avec les condos, mais le vent a tourné. En 2022, les ventes de maisons étaient réalisées en 24 heures, souvent sans inspection ni conditions. Aujourd’hui, les acheteurs prennent leur temps. Ils savent que le marché leur est favorable, alors ils magasinent. »
Elle ne voit pas de signe de reprise.
On voit plutôt des condos qui languissent sur le marché, et dont le prix demandé baisse de 20 000 $ toutes les deux semaines.
Gathya Manoharan, avocate spécialisée en droit immobilier
Les ventes forcées, qui permettent au prêteur de vendre un bien immobilier si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt, sont en forte hausse à Toronto. En 2019, il y a eu trois ventes forcées à Toronto. Mais depuis le début de 2026, plus de 1100 ont été répertoriées, note David.
Lui-même devenu agent immobilier en 2023, il songe aujourd’hui à vendre – à perte – sa résidence principale, qu’il n’a plus les moyens de payer. Architecte, sa femme a été mise à pied il y a un an et ne trouve pas d’emploi.
« Je travaille pratiquement 7 jours sur 7 comme agent immobilier. Pour les six derniers mois, mon revenu était de 17 000 $. Ce n’est pas viable. »
Il dit craindre de se trouver « à la rue » avec sa famille.
Et je vois des cas plus désespérés encore. Des gens ont parfois investi des millions dans leur maison, et n’arrivent pas à vendre, même sous le prix payé. Ils ont des paiements de 15 000 $ à 20 000 $ par mois, et n’arrivent plus. Des gens en larmes, j’en vois souvent.
David
Stephen Punwasi parle d’un « éclatement de la bulle immobilière » dans la Ville Reine.
« Dans une bulle spéculative, tout paraît sans risque. Tout le monde fait tellement d’argent depuis tellement longtemps. On se dit : “Pourquoi pas moi ?” »
Aujourd’hui, il parle d’un fossé entre les prix que les acheteurs sont prêts à payer et les prix demandés par les vendeurs. Cela paralyse le marché.
Et une vague de plus de 22 000 condos neufs doit arriver sur le marché cette année.
La majorité de ces condos ont été achetés par des investisseurs qui n’avaient pas l’intention d’y habiter. Des experts évaluent que 35 % pourraient se désister.
« Les gens ne peuvent pas vendre moins cher, car ils se sont engagés. Ils sont pris. »
* Prénom fictif pour protéger son anonymat
