« Cinq électroménagers inclus. » « Jusqu’à deux mois de loyer gratuits sur certaines unités. » Ça faisait un bail qu’on n’avait pas vu autant de promotions pour attirer les locataires.
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5 h 00
À cinq semaines du grand déménagement du 1er juillet, on serait porté à dire que la crise du logement est enfin terminée. Après tout, le taux d’inoccupation est remonté près de 3 % à Montréal, ce qui est considéré comme le point d’équilibre entre locataires et propriétaires.
Mais les moyennes ne disent pas tout. Si vous avez les pieds dans le congélateur et la tête dans le four, il se peut que la chaleur soit agréable, en moyenne, sans que votre confort soit optimal. C’est un peu ce qu’on ressent dans l’immobilier, en ce moment.
Du côté des logements neufs, il y a un réel surplus. Un logement sur dix est vide sur l’île de Montréal et à Laval.
9,1 %
C’est le taux d’inoccupation sur l’île de Montréal pour les logements neufs. Ce taux est plus élevé à Laval (10,6 %), mais plus faible sur la Rive-Sud (4,5 %).
Source : SCHL
La demande a fondu avec le resserrement de l’immigration : la population du Québec a connu un déclin historique en 2025. En plus, l’incertitude économique et la remontée du taux de chômage forcent certains jeunes à rester plus longtemps chez leurs parents ou en colocation.
Pendant ce temps, l’offre a explosé. Lorsque la croissance de l’immigration battait des records, les promoteurs ont lancé des projets locatifs avec l’appui des gouvernements (ex. : congé de TPS, programme de prêt). Les unités arrivent maintenant sur le marché. Et le pipeline est bien rempli pour encore deux ou trois ans.
Pour les locataires qui ont les moyens, ce n’est pas le choix qui manque.
Mais du côté des logements existants, le marché reste serré. Les logements plus abordables ne courent pas les rues. Le taux d’inoccupation est de 1,3 % pour les logements qui sont dans le quartile le moins coûteux, contre 4,9 % pour ceux qui sont dans le quartile le plus coûteux.
Reste que dans l’ensemble, les prix se calment.
Depuis un an, le loyer demandé pour les logements vacants a légèrement baissé dans la région de Montréal. Mais la marche reste très haute pour ceux qui cherchent un nouveau nid. Pour un logement de deux chambres à coucher, le prix a bondi de 70 % depuis 2019, deux fois plus que la croissance des revenus disponibles.
Bref, la tempête se dissipe, mais les dégâts restent.
Le marché immobilier se retrouve dans une situation paradoxale. Est-ce qu’il manque de logements ? Non ! Est-ce que les gens sont capables de payer les loyers ? Non plus !
Car les logements flambant neufs ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Pour un appartement de deux chambres à coucher dans un immeuble construit il y a moins de trois ans, il faut débourser 1984 $ dans le Grand Montréal. C’est presque 50 % de plus que le loyer moyen (1346 $) d’un appartement existant.
Est-ce à dire que la construction neuve ne profite qu’aux riches ? Pas du tout.
L’effet de « filtrage » fait en sorte que les ménages mieux nantis qui s’installent dans des logements neufs libèrent des logements plus abordables pour des ménages moins nantis. L’ensemble du marché finit donc par se détendre, démontrent plusieurs études réalisées au Canada1 comme à l’étranger2.
Mais ce processus de filtrage peut mettre jusqu’à 20 ans à se faire pleinement sentir, note l’économiste en chef de la SCHL, Mathieu Laberge3. C’est beaucoup trop long pour le jeune qui veut quitter le sous-sol de ses parents sans se ruiner !
Construire du logement social est une avenue pour aider les plus vulnérables. Au Canada, les logements sociaux ne représentent que 3,5 % du marché, deux fois moins que la moyenne des pays de l’OCDE. Il faudrait en construire 575 000 pour atteindre le même niveau.
Ce n’est ni gratuit ni instantané. Pour vous donner une idée, la Société d’habitation du Québec supervise en ce moment la réalisation de quelque 10 000 logements, ce qui représente une facture de 4 milliards de dollars, soit 392 000 $ par unité.
Dans l’intervalle, le Programme de supplément au loyer (PSL) pourrait être mieux cultivé, ce qui permettrait à davantage de ménages à revenus modestes de louer un appartement privé qui est vide, sans consacrer une part démesurée de leurs revenus au loyer. Ce programme ne suffit pas à la demande. Plus de 30 000 personnes sont en attente, certaines depuis des années.
Mais le logement abordable ne sera pas suffisant pour résoudre tous les problèmes. Il faut construire de tout, pour toutes les bourses. Et surtout, ne pas lâcher, même si la crise s’atténue. Ne pas retomber au niveau de construction famélique de logements locatifs qu’on a connu pendant des décennies.
Mais les gouvernements alimentent le rêve de l’accès à la propriété, en multipliant les programmes d’aide qui stimulent la demande et poussent les prix à la hausse. En favorisant les propriétaires, ils augmentent les écarts de richesse avec les locataires.
Non, la crise du logement n’est pas terminée, du moins pas pour tout le monde. Développer un parc locatif de qualité, accessible à tous, reste un de nos grands défis.
1. Lisez l’étude canadienne sur l’effet de filtrage
2. Lisez l’étude de chercheurs de l’Université de Berne (en anglais)
3. Lisez l’analyse de l’économiste en chef de la SCHL
